פסק-דין בתיק ת"ק 53932-02-11

1. בפני תביעה ותביעה שכנגד בקשר להסכם שכירות בדירה ברחוב דוד ילין מס' 23 בירושלים. בדיון ייצג את התובעת, בנה, מר משה אוחנה.

2. בתאריך ל' שבט התשס"ח חתמה התובעת  עליה אוחנה (להלן -התובעת) עם הנתבע,  אליהו שטרית (להלן - הנתבע) הסכם שכירות לתקופה של שנה אחת מיום 26.10.2008 ועד ליום 25.10.2009.

3. לאחר כחודש ימים (לפי גרסת התובעת 28 ימים ופי גרסת הנתבע חודש וחצי), עזבה התובעת את הדירה.

      טענות הצדדים

4. התובעת טענה בכתב התביעה, ובדיון חזר על כך בנה, כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים ולכן נאלצה לעזוב אותה באופן מיידי. הדירה כך לפי הנטען, נראתה תקינה בעת חתימת ההסכם, ואולם מיד עם המעבר הציפו אותה מי גשמים, מי הביוב עלו מתוך  בור ביוב שהיה בסלון והיו ריחות לא נעימים. בנוסף, הדירה לא היתה מאווררת, התובעת הרגישה מחנק ולכן התקשתה להמשיך לגור בה. בנה של התובעת ציין בדיון כי הוא הביא את דבר הליקויים לידיעת הנתבע והחליט לעזוב הדירה בתוך שבוע.

5. לתמיכה בעמדתה, צרפה התובעת חוות דעת של המהנדס מר ארווין פרקש.  מר פרקש ביקר בדירה בתאריך 15.5.2009. הוא קבע בחוות דעתו כי קיימת בעיית ניקוז, חסר אוורור, יש ריח של ביוב ויש סימני רטיבות. עוד קובע מר פרקש כי מיקומו של בור ביוב לא צריך להיות בסלון או בכל מקום אחר בדירת המגורים. המומחה  מסכם כי הדירה אינה ראויה למגורים.

6. יצויין כי  מקורה של חוות הדעת בהליך מוסכם שהתנהל בין הצדדים קודם להגשת תביעה זו. מכתבי הטענות כמו גם מטענות הצדדים בדיון עולה כי קודם להגשת התביעה לבית משפט זה, פנו  הדדים לפורום רבני שהיה מוסכם על שניהם  (להלן - הפורום הרבני). במסגרת הדיונים בפורום הרבני, סוכם כי הפורום ימנה מומחה שייבחן את מצב הדירה. כך מונה מר פרקש שחוות דעתו מתוארת בקצרה לעיל.  יצויין כי לאחר הביקור בדירה  בטרם התקבלה חוות דעתו של מר פרקש  פנה הנתבע לפורום  הרבני וטען כי הוא סבור כי  מר פרקש אינו אובייקטיבי. התובע חזר על טענה זו גם בדיון. (לטענתו המומחה לא נתן לו להסביר את עמדתו בעוד שנתן למר אוחנה להסביר עמדתו בנחת. בנוסף  טען כי הם הגיעו יחד לדירה כ- 10 דקות לפני הפגישה).

7. התובעת מבקשת פיצוי בסך של 23,700 שקלים  בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה  מן השהות בדירה, מעזיבת  הדירה לפני תום תקופת השכירות וכן כתוצאה מעיקול שהוטל עליה בגין אי תשלום ארנונה בתקופה שבה דרה בדירה. כמו כן היא מבקשת את החזר שכר הדירה ששילמה בגין התקופה שגרה בדירה.

8. הנתבע לעומת זאת טוען כי התובעת ראתה את הדירה לפני  החתימה על ההסכם ואישרה כי היא מוותרת על כל טענה ביחס לדירה או ביחס למקום בו היא ממוקמת. לטענתו הדירה מממוקמת במפלס תחתון ולכן הצטברו מים. התקלה תוקנה ולאחר מכן כבר לא היו תקלות בדירה.

9. הנתבע חולק על חוות הדעת של  מר פרקש. הוא  צרף לכתב ההגנה הצהרה של דייר (מר יחזקאל לוין) שהחל להתגורר בדירה  קודם לביקור של מר פרקש. מר לוין מציין  כי הוא מרוצה מן הדירה והיא ראויה למגורים . כמו כן המציא לבית המשפט חוות דעת מטעמו של המהנדס מר יגאל  ברגמן. מר ברגמן  ביקר בדירה  ביום  4.3.2011 .  מר ברגמן מציין כי הביוב אטום, אין ריחות,  אין סימני רטיבות,  יש מספיק אוורור ואין בעיות ניקוז. משכך, מסכם מר ברגמן כי  הדירה ראויה למגורים.

10. הנתבע הגיש תביעה שכנגד בה הוא תובע את הנתבעת בסך של 31,794 שקלים בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מעזיבת הדירה לפני תום תקופת השכירות. במסגרת זו הוא תובע את דמי השכירות שהיו משתלמים עד לתאריך 26.4.09, המועד שבו השכיר את הדירה לשוכרים אחרים, וכן את שכר הטרחה ששילם למר פרקש בהתאם להחלטת הפורום הרבני  ואת שכר השטרחה ששילם למומחה מטעמו.

       דיון

11. התביעה  שבפני מעלה שתי שאלות עיקריות - האחת  - מה היה מצב הדירה בעת כניסתה של התובעת לדירה? השניה - בהנחה כי מצב הדירה לא איפשר שימוש סביר בה, האם היה על התובעת לאפשר לנתבע לתקן את הפגמים בטרם בטלה את ההסכם והאם הנתבע עמד על זכות זו?

12. מטענות הצדדים, העדויות, שתי חוות הדעת וההצהרה של מר לוין  עולה כי בעת כניסתה של התובעת לדירה היו בדירה פגמים משמעותיים, בודאי ביחס לתובעת שהיא אישה מבוגרת  מאוד כפי שהעיד בנה. יחד עם זאת לא הוכח כי  הדירה לא  היתה ראויה למגורים.  יצויין כי על אף שמר לוין  והמומחים לא נחקרו על חוות דעתם הרי שבבית משפט לתביעות קטנות ניתן לקבל את ההצהרה ואת חוות הדעת, בכפוף כמובן לבחינת המשקל שיש לייחס להם. 

13. כפי שצויין לעיל, מצב הדירה לא אפשר שימוש סביר בה. עוד יצויין כי חלק מן הפגמים שתוארו בה לא היו ניתנים  לתיקון היות והם נובעים ממיקום הדירה והמבנה שלה. השאלה היא האם  במצב דברים זה היה על התובעת ליתן לנתבע הזדמנות לתקן את הפגמים?

14. הנתבע ציין בעדותו  "לא הכרחנו אותם להישאר, הם לא רצו לעזוב בצורה מסודרת, זרקו המפתח והלכו". (שורה 9-10 בעמוד 2 לפרוטוקול). מעדות זו של הנתבע עולה כי אף אם היתה לו זכות לתקן את הפגמים  ולהמשיך בהסכם, הוא לא עמד על זכות זו אלא ביקש להסדיר את התחייבויות הצדדים.

15. בנוסף ברי כי גם לו ניתנה  לנתבע  האפשרות לתקן את המושכר היה עליו  לפצות את התובעת על הנזקים שנגרמו לה בתקופה שגרה בדירה בפועל  ובתקופה שהיתה  גרה בדירה בזמן השיפוץ,  לו נשארה בדירה. 

16. יחד עם זאת, לאור מסקנתי כי לא הוכח כי הדירה לא היתה ראויה למגורים הרי שהיה על התובעת לפצות את הנתבע על חלק מן הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מעזיבת הדירה בטרם עת.

17. משכך, הגעתי למסקנה כי האחריות לנזקים שנגרמו לכל אחד מן הצדדים  מוטלת על שני הצדדים  ולכן אני דוחה את התביעה  ואת התביעה שכנגד .